開發(fā)商欠外債失信 業(yè)主“辦房本”遭拒

核心提示|因開發(fā)商欠外債被列入“失信企業(yè)”名單，新鄭市新嘉苑小區(qū)的居民辦理“首次轉(zhuǎn)移登記”(即將房屋從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至業(yè)主名下，也就是業(yè)主首次辦理不動產(chǎn)登記證書)這一不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時被拒。當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門解釋，這一做法的依據(jù)，是今年3月由國家發(fā)改委、最高人民法院及國土資源部聯(lián)合頒布的《關(guān)于對失信被執(zhí)行人實施限制不動產(chǎn)交易懲戒措施的通知》，但在接受大河報·大河客戶端記者采訪時，多位業(yè)內(nèi)知名專家均認(rèn)為當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門的這一做法并不妥當(dāng)，也存在對上述通知進(jìn)行擴(kuò)大解釋的嫌疑。

事件|開發(fā)商失信，業(yè)主“辦房本”被拒

自今年4月底，大河報·大河客戶端記者陸續(xù)接到來自新鄭市新嘉苑小區(qū)業(yè)主的投訴，稱自己在“辦房本”時，當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門拒絕受理，理由是該小區(qū)開發(fā)商欠外債被列入了“失信名單”。

這些業(yè)主被拒絕辦理的業(yè)務(wù)叫做“不動產(chǎn)首次轉(zhuǎn)移登記”，即俗稱的“購房者第一次辦理‘房本’”。據(jù)了解，在大家從開發(fā)商手中購買房屋時，獲得相應(yīng)產(chǎn)權(quán)的流程可以簡單歸納為：不動產(chǎn)登記部門先為開發(fā)商辦理“首次登記”，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商名下。此后，在開發(fā)商和購房者準(zhǔn)備好相關(guān)材料后，不動產(chǎn)登記部門將為雙方辦理房屋的“首次轉(zhuǎn)移登記”，將房屋產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至購房者名下。新嘉苑小區(qū)業(yè)主目前所遭遇的“卡殼”就出現(xiàn)在這一環(huán)節(jié)。

5月22日下午，在新鄭市新嘉苑小區(qū)，記者見到了這些購房者。據(jù)悉，受開發(fā)商“失信”而被波及的業(yè)主并非個例，在由該小區(qū)遭遇類似情況業(yè)主所組建的微信群里，群成員已達(dá)140余人。

這些業(yè)主所面臨的情況可分為兩大類：一部分是持有相關(guān)辦件材料自行前往不動產(chǎn)登記部門而被拒絕辦理的，再有就是前期已通過開發(fā)商遞交材料，并持有不動產(chǎn)登記部門受理憑證，但至今仍未領(lǐng)到不動產(chǎn)登記證書的(部分業(yè)主所持受理憑證顯示，從受理日期至今已超過法定辦結(jié)時效30個工作日)。

此外，記者還了解到上述業(yè)主在與開發(fā)商簽訂網(wǎng)簽合同及開始償還房貸的時間基本集中在2012年、2013年。“開發(fā)商欠外債跟我有啥關(guān)系?我的購房貸款眼看就還完了。”其中一名業(yè)主對記者說。

而對于“失信”一事，記者在小區(qū)售樓處見到了開發(fā)公司一李姓工作人員，他承認(rèn)目前開發(fā)公司被列入了“失信名單”，但對于事情的解決他也無權(quán)決定。而面對業(yè)主“為啥欠錢而被列入失信名單”的詢問，該工作人員說：“錢要是能還上不就沒這事兒了。”

調(diào)查|當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門稱此舉有政策依據(jù)

為了弄清“辦不動產(chǎn)登記被拒”的原委，記者隨同4戶新嘉苑小區(qū)的業(yè)主，來到了位于新鄭市行政審批服務(wù)中心一樓的不動產(chǎn)登記窗口進(jìn)行咨詢。

經(jīng)預(yù)約，在不動產(chǎn)登記5號窗口，業(yè)主向不動產(chǎn)登記部門的工作人員遞交了辦理“不動產(chǎn)首次轉(zhuǎn)移登記”的相關(guān)材料。

但當(dāng)工作人員看到業(yè)主所持材料為新嘉苑小區(qū)的時候，直接告訴業(yè)主“你們小區(qū)暫時辦理不了”。工作人員表示，此前已跟該小區(qū)的業(yè)主解釋過多次，該小區(qū)辦不了相關(guān)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，就是因為開發(fā)商失信。她同時表示，大家目前所持有的材料基本齊全，待“開發(fā)商失信”這一問題解決后，不動產(chǎn)登記部門才能受理。

當(dāng)記者問及拒絕辦理不動產(chǎn)登記的政策依據(jù)時，不動產(chǎn)登記窗口一名負(fù)責(zé)人給出了此舉的政策依據(jù)：今年3月，由國家發(fā)改委、最高人民法院及國土資源部聯(lián)合頒布的《關(guān)于對失信被執(zhí)行人實施限制不動產(chǎn)交易懲戒措施的通知》(下簡稱《通知》)。

“法院也有相應(yīng)要求。”窗口工作人員一邊跟大家解釋，一邊出具了新鄭市人民法院給不動產(chǎn)登記部門出具的“法人及其他組織失信名單”，其中載明了新嘉苑小區(qū)開發(fā)商：河南家樂置業(yè)有限公司的名字。但不動產(chǎn)登記部門工作人員也承認(rèn)，雖然該開發(fā)商被載明于這份不動產(chǎn)登記部門稱由當(dāng)?shù)胤ㄔ撼鼍叩?ldquo;失信名單”，但上述4戶業(yè)主的房產(chǎn)目前并沒有被法院查封。

在此基礎(chǔ)上，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人仍拒絕受理不動產(chǎn)登記，且對業(yè)主提出“出具不動產(chǎn)登記不予受理告知單”的要求也予以拒絕，并仍向大家解釋：“我們不能對抗司法。”

解讀|專家認(rèn)為當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門做法欠妥

對于新鄭市不動產(chǎn)登記部門所給出的政策依據(jù)，記者昨日對上述《通知》進(jìn)行查詢后發(fā)現(xiàn)，該《通知》的第三條載明：“國土資源部門在為失信被執(zhí)行人及失信被執(zhí)行人的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、實際控制人、影響債務(wù)履行的直接責(zé)任人員辦理轉(zhuǎn)移、抵押、變更等涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化的不動產(chǎn)登記時，應(yīng)將相關(guān)信息通報給人民法院，便于人民法院依法采取執(zhí)行措施。”

對此，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則條文理解與適用》等多部業(yè)內(nèi)暢銷書作者，全國知名不動產(chǎn)登記專家劉守君對記者表示，上述《通知》中只規(guī)定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在為失信被執(zhí)行人及其相關(guān)人員辦理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)時，有將相關(guān)信息通報人民法院的責(zé)任，并沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得為失信被執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。他同時表示，按相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及政策的規(guī)定，一宗不動產(chǎn)如沒有查封登記、異議登記等限制處分條件進(jìn)行約束的，申請人所申請的轉(zhuǎn)移登記就不應(yīng)當(dāng)受到其他限制。

對此，另一業(yè)界知名專家，福建省武夷山市房地產(chǎn)交易管理處副主任李煒也認(rèn)為：當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)對《通知》的要求進(jìn)行了擴(kuò)大解釋。企業(yè)欠款和購房人無關(guān)，應(yīng)該為這些申請人辦理相關(guān)登記。

李煒同時指出，登記部門在拒絕受理不動產(chǎn)登記后，又拒絕出具“不予登記告知單”的做法更不恰當(dāng)，他表示，《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。“能辦就受理，不能辦就出告知單，目前當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門的做法會讓辦事人左右為難的。”他說。

說法|限制已簽訂買賣合同的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移并不能懲治“老賴”

“對于此案的房屋而言，購房人早已簽訂買賣合同并支付了房款。開發(fā)商所扮演的角色其實只是‘施工隊’，即便房屋現(xiàn)在仍在開發(fā)商名下，也不應(yīng)當(dāng)以開發(fā)商成為‘老賴’而限制購房人的財產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。”對于此事，一位不愿具名的資深不動產(chǎn)登記人士說，如開發(fā)商成為“老賴”，出于懲治失信人的目的，限制房屋轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)在預(yù)售證辦理前進(jìn)行才有意義，或直接對土地登記進(jìn)行限制。“限制已銷售過的房屋，沒有任何意義，反而會傷及無辜。”他說。

與此同時，北京市京師(鄭州)律師事務(wù)所高級合伙人劉果律師也表示，雖然按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利以登記生效，在辦理首次轉(zhuǎn)移登記前，房屋確實仍在開發(fā)商名下，但對于此案而言，這些房屋早已于多年前簽訂了購房買賣合同，業(yè)主通過在銀行貸款的方式全額支付了購房款，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，業(yè)主也開始進(jìn)行按揭付款，上述購房人的行為已證明，購房人對房屋在實質(zhì)上具備了物權(quán)的各項權(quán)能和內(nèi)容，可隨時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，“新鄭市不動產(chǎn)登記部門無權(quán)限制這些房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，拒絕辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。”他強(qiáng)調(diào)說。

對于解決方案，劉果認(rèn)為，“出于謹(jǐn)慎考慮，登記部門也可通過向法院發(fā)函說明相關(guān)房屋的基本情況，并請法院執(zhí)行局核實相關(guān)房屋權(quán)屬信息，在一定的時間內(nèi)給予復(fù)函，在確定該批房屋不是被執(zhí)行財產(chǎn)的情況下盡快給業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記”。

但據(jù)記者了解，從開發(fā)商被列入“失信名單”至今已過去了近一個月，但截至記者發(fā)稿，記者從業(yè)主處獲得反饋：仍沒有接到任何部門，給他們解決問題的消息。

提醒>>>

開發(fā)商如此違規(guī)業(yè)主難拿“房本”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，因開發(fā)商違規(guī)而造成不動產(chǎn)登記證書辦不下來的情況不能一概而論，需要具體案例具體分析。如小區(qū)建成后，實際建成現(xiàn)狀與規(guī)劃指標(biāo)要求中對建筑密度、建筑高度、小區(qū)容積率、綠化率等項目的要求不符，或出現(xiàn)“房地用途不一致”，如在工業(yè)倉儲用地或文教用地上修建住宅等違法違規(guī)行為，都可能造成辦不了不動產(chǎn)登記證書的情況。